Osiedle Hubertus

Kilka słów podsumowania do dalszych dyskusji...

1. Zarządca - jeżeli dobrze zrozumiałem, to poprzez wpis do aktu notarialnego powierzyliśmy zarządzanie nieruchomością spółce Obrzeżna 11, i nie jesteśmy w stanie odwołać zarządcy - bo to spółka o tym decyduje a nie my. Ogólnie po spotkaniu mam wrażenie, że zarządca ciągnie z nas kasę jak z banku i nie dba o to aby coś załatwić taniej albo lepiej, ważniejszy jest dla niego własny ogródek niż nasz. Może będę złośliwy, ale skręcało mnie za każdym razem jak mówił 'Nasze osiedle' - to jest nasze osiedle (czyli mieszkańców), a dla niego tylko miejsce pracy....

2. Dla lepszej kontroli zarządcy powołana została komisja rewizyjna - mam nadzieję, że osoby do niej należące ujawnią się tutaj na forum, i będą nas na bieżąco informować o tym jakie są wyniki ich prac. Czy skoro jest komisja przez nas wybrana, to nadal temat audytu zamówień zarządcy wchodzi w grę?

3. Kwestia zadłużenia - ponad 60 tys długu to brak wpływów z czynszu. Z tego co zrozumiałem, dług 'generuje' ok 30 lokali. Miała zostać uchwalona uchwała dzięki której poznamy jakie to są lokale - jakoś o tym zapomnieliśmy (ogólnie znów mam wrażenie, że zarządca wszystko odkładał "na koniec", aby taki właśnie był efekt naszych próśb o kolejne uchwały). Z tego co się udało dowiedzieć, największy dług ma Okrąglak (10 tys), który wyświadcza nam niedźwiedzią przysługę procesując się z deweloperem o brak drogi do sklepu (czy jak wygrają, to zamienią nam oficjalnie chodnik na drogę dojazdową?)

4. Kwestia sklepów alkoholowych - tutaj tak się zarządca motał, że chyba ma coś z tym wspólnego (bo z tego co można było usłyszeć, było trochę osób które miały zastrzeżenia do sposobu głosowania, terminów głosowania, i ogólnie ich wyników, które raczej rozmijają się z prawdą). Sklepu monopolowego 24h nie da się łatwo zlikwidować, nie wiadomo do kiedy jest koncesja (2-10 lat) - jedyna szansa to kolejna uchwała i może wtedy nie przedłużą im koncesji. Pytaniem bez odpowiedzi od zarządcy była kwestia winiarni - znów ogłoszenie że wkrótce otwarcie jest na witrynie, a uchwały nie ma - ale za to pewność właściciela przyszłej winiarni taka, jakby wszystko było już ustawione. Również pozostaje kwestia drugiego monopolowego 24h - zapewne 99% osób na zebraniu była przeciw, a wyniki głosowania według zarządcy były na 'TAK'.

5. Oszczędności na prądzie - oświetlenie dziedzińców całą noc jest bez sensu, ma zostać to zmienione. Do zastanowienia kwestia światła na klatce - tutaj prosiłbym o jakąś wyrozumiałość dla klatek gdzie są ciemne korytarze, jakoś sobie nie wyobrażam, że wychodząc wieczorem z domu w totalnych ciemnościach, mam szukać włącznika, który jest jakieś kilka metrów od moich drzwi (a dokładnie centralnie po środku razem z pozostałymi lokalami). Tak jak jest ustawione teraz - czyli świeci się tylko 1 światło w głębi korytarza, a reszta jest na włącznik, jest chyba sensowne.

6. Wyjazd z garaży - chyba każdy się zgodzi, że jest tragiczny i tylko czekać aż wydarzy się jakiś wypadek. Zarządca chce postawić lustra po drugiej stronie drogi, ale przydałoby się to lepiej zorganizować. Np. poprzez zakaz parkowania w granicach wyjazdu - obecnie notorycznie parkują tam jakieś busy albo dostawczaki przez które totalnie nie widać co się dzieje na ulicy.


Jeżeli o czymś zapominałem, proszę o uzupełnienie

Witam,
pełna zgoda, dodałbym jednak że jak bedzie rzeczywiście większość na zebraniu zwyczajnym lub nadzwyczajnym wspólnoty po stronie lokatorów oraz zebranie bedzie protokółowane przez notariusza to możemy zmienić zapisy dające Spółce Obrzeżna 11 prawa abolutne do zarzadzania.... Co do sklepu alkoholowego jest nadzieja że może straci koncesje jak złamie ustawę...? Na dzis najwazniejsze to zwiekszyć rolę mieszkanców w nadzorze i bedąc (?) w komisji rewizyjnej będę się starał to uczynić.
pozdrawiam

geni pisze:Co do sklepu alkoholowego jest nadzieja że może straci koncesje jak złamie ustawę...?

Na to żeby ograniczyć działalność alkoholowego jest pewien bardzo niecny plan - należy przed osiedlem i sklepem postawić kapliczkę
Zgodnie z prawem w pobliżu takiego miejsca nie może być sprzedawany alkohol - z tego też powodu w Sejmie musieli zrezygnować ze sprzedaży alkoholi

Ale miejmy nadzieję, że jakoś uda się sprawę załatwić polubownie - Minutka już zbankrutowała, a miała o wiele więcej klientów niż ten monopolowy.

3. Kwestia zadłużenia - ponad 60 tys długu to brak wpływów z czynszu. Z tego co zrozumiałem, dług 'generuje' ok 30 lokali. Miała zostać uchwalona uchwała dzięki której poznamy jakie to są lokale - jakoś o tym zapomnieliśmy (ogólnie znów mam wrażenie, że zarządca wszystko odkładał "na koniec", aby taki właśnie był efekt naszych próśb o kolejne uchwały).

Ja zrozumiałem na spotkaniu, że listy zadłużonych lokali zostaną wywieszone w gablotkach na klatkach schodowych. Nie jest do tego potrzebna uchwała. Poprawcie mnie jeżeli się mylę.

Ad 1) Zmiana sposobu zarządu
Art. 18 ustawy o własności lokali ust 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zatem ?wystarczy? zwołać zebranie wspólnoty, które będzie protokołowane przez notariusza. No i nasze 52% głosów musiałoby być na takim zebraniu reprezentowane. Co pewnie jest mało realne.

Ad 2) Komisja Rewizyjna a audyt umów
Myślę, że jedno drugiego nie wyklucza. Komisja reiwzyjna może nie dysponować odpowiednią wiedzą etc. Kwestia do rzoważenia. Nie mam natomiast przed sobą regulaminu, ale powołanie czterech osób do Komisji stojące w sprzeczności z zapisami regulaminu może powodować, możliwość podważania legalności czynności podejmowanych przez komisję.

Ad 3) Kwestia zadłużenia mieszkańców
Mamy kwiecień 2010, rozmawiając o stanie zadłużenia na dzień 31 grudnia 2009 roku i o tym, że niektóre osoby na 31 grudnia maiły 6 miesięcy zaległości w płaceniu. Co oznacza że na koniec marca miały tego okresu niepłacenia miały 9 miesięcy niepłacenia, a Pan zarządca mówi że wezwania będą dopiero wysyłane. Moim zdaniem należy wszystkich wezwać, a potem w postępowaniu nakazowym dawać sprawę do sądu i się w ogóle nie szczypać. Czyli podejmijmy zdecydowane kroki jeśli chodzi o dochodzenie prawne takich wierzytelności.
Co do listy lokali, to wprawdzie nie zajmuję się prawem danych osobowych, ale mam wątpliwości, czy takie działanie będzie zgodne z prawem.

Ad 5) Oszczędność prądu
Z kolei u mnie na klatce (budynek 1A) klatka z 3 mieszkaniami na piętrze z czego tylko moje zamieszkane ? iluminacja jest rzęsista 24h na dobę (i nie da się jej wyłączyć). Oprócz tego przez całą noc pali się światło na części klatki ze schodami (tu już kompletnie nie wiem po co) ? więc nasze wszystkich pieniądze idą w powietrze.

Ad 4) Uchwały "alkoholowe"
No i na koniec kwestia najbardziej bulwersująca wszystkich mieszkańców ? sklepy monopolowe
Tu są tak naprawdę dwie kwestie:
(1) sklep już istniejący 24 h ? tu klamka zapadłą i raczej będzie chyba dość ciężko coś z tym zrobić.
(2) Uchwała co do której podpisy były zbierane droga obiegową ? oddzielny temat założyłem tutaj: http://www.hubertus.waw.pl/viewtopic.php?f=9&t=60

GSJP pisze: Co do listy lokali, to wprawdzie nie zajmuję się prawem danych osobowych, ale mam wątpliwości, czy takie działanie będzie zgodne z prawem.

Sądzę, że numery lokali (bez podawania nazwisk) nie mają nic wspólnego z ochrona danych osobowych.

machnik pisze:

3. Kwestia zadłużenia - ponad 60 tys długu to brak wpływów z czynszu. Z tego co zrozumiałem, dług 'generuje' ok 30 lokali. Miała zostać uchwalona uchwała dzięki której poznamy jakie to są lokale - jakoś o tym zapomnieliśmy (ogólnie znów mam wrażenie, że zarządca wszystko odkładał "na koniec", aby taki właśnie był efekt naszych próśb o kolejne uchwały).

Ja zrozumiałem na spotkaniu, że listy zadłużonych lokali zostaną wywieszone w gablotkach na klatkach schodowych. Nie jest do tego potrzebna uchwała. Poprawcie mnie jeżeli się mylę.

Należę niestety do tych, którzy przyczynili sie w pewnym stopniu do zaległości, bowiem przez pół roku mój bank przekazywał środki na inne konto. Sprawa już uregulowana Zapłacone wraz z odsetkami.

Zmierzam jednak do tego, że dopiero materiały na zebranie wspólnoty pozowoliły mi zorientować się, że jest co nie tak. Nie otrzymałem wcześniej żadnego pisma, że zalegam z opłatami.

GSJP pisze:Ad 1) Zmiana sposobu zarządu
Art. 18 ustawy o własności lokali ust 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zatem ?wystarczy? zwołać zebranie wspólnoty, które będzie protokołowane przez notariusza. No i nasze 52% głosów musiałoby być na takim zebraniu reprezentowane. Co pewnie jest mało realne.

Znajomy z pracy, który wprowadził się do nowego mieszkania na nowym osiedlu dokładnie w tym samym czasie co ja (wakacje zeszłego roku), dostał wczoraj podsumowanie. Porównaliśmy koszty..... i nogi mi się lekko ugięły.

Ich nieruchomością zarządza firma 'Atrium 21'. Osiedle 6 bloków przy ul. Dzieci Warszawy (niskie i małe, więc w przeliczeniu na liczbę lokali podobne do tego co u nas w chwili obecnej).

1. Podsumowanie roczne i plan na przyszły to książeczka licząca ok 40 stron, gdzie wszystko, pozycja za pozycją jest bardzo dokładnie wyjaśnione - nie to co u nas. Umieszczone są wszelkie regulaminy i uchwały, które zostały wcześniej uchwalone.
2. Na ich zebraniach jest notariusz aby wszelkie uchwały od razu mogły być zaprotokołowane i jak najszybciej mogły wejść w życie.
3. Przy każdej uchwale musi się podpisać:
- przewodniczący
- protokolant,
- komisja skrutacyjna (?)
- zarząd wspólnoty
Wszystko jest do wglądu mieszkańców - nie ma takiego zamieszania jak u nas, że nikt nic nie wie, nie wiadomo kto może głosować i kiedy, i zarządca o wszystkim decyduje.
4. Kilka słów o porównaniu kosztów:
- pensja zarządcy 6 tys/m (u nas chciał 23 tys - plan na 2010 tam to 112 tys (to co powyżej 6 to koszty prawne i księgowe) u nas 259 tys)
- koszty utrzymania nieruchomości ok 335 tys (u nas 701 tys)
- fundusz remontowy dopiero od połowy tego roku (my już musimy płacić, chociaż to nowe budynki i nie ma co naprawiać - tam budynki powstawały w tym samym okresie co Hubertus, czyli ze 2 lata temu pierwsze)
- konserwacja wind (ok 15 dźwigów - 84 tys, u nas 125)

I tutaj miałbym olbrzymia prośbę aby popytać wśród znajomych o podobne zestawienia - bo jeżeli tylko my tak dajemy się doić, to najwyższy czas rozstać się z zarządcą.


PS. Zapomniałem o najważniejszym To są oczywiście tylko plany na 2010 rok - ale biorąc pod uwagę, że zeszły rok zamknęli na 24 tysięcznym plusie, to chyba dobrze świadczy o zarządzaniu tamtejszą nieruchomością.

W pełni popieram. Myślę,że argumenty w/w są jednoznaczne. Dodam jeszcze,że nie zgadzam się na proponowane przez zarządcę rozliczenie wszystkich kosztów 1/rok. To oczywiście ułatwia pracę (zmniejsza koszty zarządcy) utrudniając tym samym mieszkańcom kontrolowanie rzeczywistych kosztów utrzymania budynku.
ps. zebranie 52 % mieszkańcow nie powinno byc problemem. Nikt nie chce wyrzucać swoich pieniędzy za niekompetencję innych. Lista społeczna ma siłe przebicia:)

mieszkaniec pisze:W pełni popieram. Myślę,że argumenty w/w są jednoznaczne. Dodam jeszcze,że nie zgadzam się na proponowane przez zarządcę rozliczenie wszystkich kosztów 1/rok. To oczywiście ułatwia pracę (zmniejsza koszty zarządcy) utrudniając tym samym mieszkańcom kontrolowanie rzeczywistych kosztów utrzymania budynku.
ps. zebranie 52 % mieszkańców nie powinno być problemem. Nikt nie chce wyrzucać swoich pieniędzy za niekompetencję innych. Lista społeczna ma siłe przebicia:)

Możemy próbować, ale przewaga jest dość niewielka i znając ludzi po prostu nie przyjdą Obym się mylił. Niestety jeśli ma być protokołowane prze notariusza, to głosowanie obiegiem nie wchodzi w rachubę. Zatem jedyną opcją jest pospolite ruszenie.